S M

Hét informatiepunt voor professionals
op het gebied van wonen, welzijn en zorg

Huurcontract

Ik wil mijn huurcontract met een woningcorporatie voortijdig opzeggen: mag dat?

De gewijzigde zorgfinanciering en dreigende leegstand noodzaakt een zorgorganisatie soms om het huurcontract voor een verzorgingshuis voortijdig op te zeggen. In specifieke omstandigheden is dat toelaatbaar, maar aan de tussentijdse opzegging van een overeenkomst van bepaalde duur is in principe wel een vergoeding verbonden van het financiële nadeel voor de contractpartner.

Krijg ik van de overheid financiële compensatie als het niet lukt om mijn huurcontract met de corporatie voortijdig op te zeggen?

In november 2015 oordeelde het College van Beroep voor het Bedrijfsleven dat zorginstellingen die onevenredig zwaar worden getroffen door de invoering van de NHC en die bijzondere omstandigheden kunnen aanvoeren waarom zij niet in staat zijn om hun vastgoedstrategie aan te passen, de NZa (ook na de NHC-overgangsperiode) kunnen verzoeken om een andere vergoeding toe te kennen ter dekking van de kapitaalslasten.

Ik werk samen met een woningcorporatie; moet mijn cliënt voortaan rechtstreeks bij de woningcorporatie huren?

Een zorgorganisatie die huurt van een corporatie kan ervoor kiezen om zelf individuele huurcontracten af te sluiten, of dit te laten doen door de corporatie. Zorgorganisaties met zorgvastgoed in eigendom kunnen overwegen om de expertise van corporaties in te roepen voor het (ver-)huurproces. Zie Juridisch voor voorbeelden van huurcontracten.

Is er een voorbeeld van een huurovereenkomst voor zorgvastgoed?

In samenspraak met de sector stelde KCWZ in 2013 een nieuwe voorbeeld-overeenkomst beschikbaar voor het huren van zorgvastgoed van een corporatie. Het voorbeeld-contract is met name bruikbaar bij (ver)huur van intramurale huisvesting, maar houdt rekening met de mogelijkheid van het geleidelijk doorvoeren van scheiden van wonen en zorg. Bij het voorbeeld hoort ook een uitgebreide toelichting. Corporaties en zorgaanbieders kunnen gezamenlijk besluiten over het benutten van (onderdelen van) de voorbeeld-huurovereenkomst bij het vastleggen van hun afspraken.

Indien de zorgaanbieder de corporatiewoningen onderverhuurt, worden aan deze 'intermediaire verhuur' wettelijke eisen gesteld. In januari 2016 is door KCWZ een aanvulling op de huurovereenkomst opgesteld, zodat ook de afspraken over de toewijzingsvereisten (inkomenstoetsing en passendheidnorm) in het contract een plaats krijgen.

Een koppelbeding voor wonen zorg; mag dat wel?

In woonzorgarrangementen is flink geïnvesteerd in wooncomfort, veiligheid, persoonlijke alarmering en ontmoetingsgelegenheid. Om dat mogelijk te maken is een verbinding tussen het huren van de woning en afname van zorg meestal noodzakelijk. Mits goed onderbouwd en gecommuniceerd naar de bewoner lijkt een koppelbeding mededingingsrechtelijk acceptabel. Het zal van de specifieke omstandigheden van het geval afhangen of een rechter vindt dat koppeling voor een cliënt afbreuk doet aan de huurbescherming. Op verzoek van het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg heeft VBTM Advocaten een voorbeeld ter beschikking gesteld dat zorgaanbieders (en corporaties) naar eigen inzicht kunnen benutten. Het Kenniscentrum houdt zich aanbevolen voor meer voorbeelden en voor reacties op het 'huurcontract zelfstandige woonruimte met zorgbepaling (koppelbeding)', r.goes@kcwz.nl.

Moet er nu naast de cliëntenraad ook een bewonerscommissie worden ingesteld?

Bij het verhuren van woonruimte krijgt de verhuurder te maken met de Wet op het Overleg Huurder Verhuurders, terwijl anderzijds de Wet Medezeggenschap Cliënten Zorginstellingen soms vergelijkbare bevoegdheden toekent. LOC en de Woonbond hebben de thema's benoemd waarover de cliënt-huurder zeggenschap heeft. En er een praktische indeling voor gemaakt. De bevoegdheden van een bewonerscommissie of bewonersraad (= gecombineerde bewonerscommissie en cliëntenraad) van een woon-zorgcomplex verschillen bij deze interpretatie. Wanneer er ook een cliëntenraad is heeft de bewonerscommissie voornamelijk bevoegdheden op het gebied van wonen. Wanneer er geen aparte cliëntenraad is zijn de bevoegdheden samengevoegd. De bevoegdheden zijn voor beide gevallen in een schema gezet (pdf, 91 kb). LOC en de Woonbond hebben samen verschillende model-reglementen gemaakt. Deze modellen zijn bedoeld als handleiding of voorbeeld voor het afsluiten of aan­passen van een overeenkomst:

Mag ik (leegstaand) zorgvastgoed tijdelijk verhuren?

De Wet Doorstroming Huurmarkt biedt de mogelijkheid leegstand in zorgvastgoed het hoofd te bieden. Dat kan door voor zelfstandige woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar te sluiten. Voor onzelfstandige woonruimte kan dat voor maximaal 5 jaar. Alleen voor woningen van woningcorporaties geldt een belangrijke beperking. Alleen met door de minister aangewezen personen mag zo’n contract worden gesloten. Gedacht wordt hierbij aan huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren, huurders die in verband met de renovatie of sloop hun woning tijdelijk moeten verlaten, huurders in de noodopvang, en huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten. Voor andere eigenaar-verhuurders, zoals zorgorganisaties, geldt deze restrictie niet. Zij kunnen wel met iedere huurder een tijdelijke huurovereenkomst sluiten.

Aedes en Platform31 ontwikkelden samen met VBTM Advocaten zes modelovereenkomsten om te gebruiken bij tijdelijke verhuur aan diverse doelgroepen. 

25-07-2016

Extramuralisering | Scheiden wonen zorg | KCWZ
Steeds meer mensen maken gebruik van 'scheiden wonen zorg'. Wat betekent dit voor de woningcorporatie, zorgorganisatie of gemeente? Het Kenniscentrum beantwoordt veelgestelde vragen.

Reageer en maak ook uw mening, ervaring en vragen kenbaar bij adviseur Rogier Goes van het Kenniscentrum via 06-10975826 of r.goes@kcwz.nl.