Leegstand: een helder beeld van de praktijk
Leegstand is sinds de versnelde invoering van het scheiden van wonen en zorg een nieuwe uitdaging voor zorgorganisaties. Het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg peilde de stand in het land en sprak in de periode april tot juni 2013 op basis van anonimiteit met bestuurders, directies en managers van zeven verschillende zorgaanbieders over (dreigende) leegstand. De zorgorganisaties variëren van klein tot groot, kennen huur- en eigendomsituaties en bieden verzorging, verpleging en revalidatie- of herstelzorg aan. De zorgaanbieders meldden zich na een oproep of waren al bekend bij het Kenniscentrum. Hoewel ze daarmee niet representatief zijn voor de sector, geven ze wel een goed beeld van hun situatie, knelpunten, strategische keuzes en oplossingen.
Oorzaken van vraaguitval
Vrijwel alle zorgorganisaties in deze kwalitatieve verkenning hebben te maken met (dreigende) leegstand, die voorkomt in alle segmenten: verzorging, verpleging en revalidatie. De zorgaanbieders monitoren de ontwikkeling van de vraaguitval. Zij noemen als belangrijkste oorzaak het beleid om minder plaatsen voor lagere zorgzwaarten te bekostigen en contracteren. Ook de hogere eigen bijdragen en/of het groeiende bewustzijn hierover bij mensen zien zij als factor: mensen worden kritischer, zien langer af van opname en kiezen bewuster voor plaatsen met een goede woonkwaliteit. Dit zorgt voor een verschuiving, van bezetting binnen en tussen organisaties naar plaatsen met betere woonvoorzieningen. Hier is de concurrentie tussen aanbieders relevant. Tot slot spelen volgens de zorgaanbieders een strengere indicatiestelling en de beperktere aanspraak op geriatrische revalidatie een rol bij het ontstaan van leegstand.
Vier soorten knelpunten
Rond de leegstand van vastgoed onderkennen de gesprekspartners meerdere soorten knelpunten. Allereerst betreft het de contractering: het is onmogelijk om langjarige contracten te sluiten met zorgkantoren, terwijl dat in relatie tot vastgoed zo belangrijk is. Ook ervaren zij gebrek aan transparantie door het zorgkantoor. Een ander knelpunt betreft de wet- en regelgeving rond zelfstandige woningen. De puntentelling in het woningwaarderingstelsel maakt het niet mogelijk dekkende huurprijzen te vragen. Interne knelpunten voor zorgaanbieders zijn de noodzaak om personeel te laten afvloeien en de lastenverzwaring die ontstaat vanwege een aparte administratie voor zelfstandige woningen. Tot slot is er een maatschappelijk knelpunt: de functie van zorglocaties voor wijken en buurten komt door leegstand onder druk te staan, terwijl gemeenten de daar geboden voorzieningen (zoals restaurant, winkel, activiteiten en ontmoetingen) vanuit de Wmo goed kunnen gebruiken.
Strategie voor korte en lange termijn
Hoewel de zorgorganisaties vaak nog niet weten in welke mate leegstand zich op langere termijn zal voordoen, anticiperen zij hier wel op. Voor de korte termijn monitoren ze de bezetting en zorgen ze voor een balans in inkomsten en uitgaven. Dit gebeurt vooral door aanpassing van de personele inzet. Voor de langere termijn maken ze impactanalyses en scenario's. Daarbij voorzien ze opties voor het vastgoed zoals afstoten, ombouwen en realisatie van zelfstandige verhuur. Ook schrijven zorgorganisaties hun vastgoed versneld af en proberen ze leegstand te concentreren om op die manier beheerst te krimpen.
Conclusies
Voor de gesprekspartners is leegstand een reële uitdaging, die mogelijk tot drastische maatregelen leidt, inclusief het afstoten en ombouwen van locaties. Ook het voortbestaan van organisaties kan onder druk komen te staan. Het blijkt dat kwaliteit van het vastgoed belangrijk is: nieuwe voorzieningen met betere woonkwaliteit zitten vol. Meerjarenafspraken met zorgkantoren en een heldere beleidslijn door deze partijen zijn gewenst, net als aanpassingen in het woningwaarderingstelsel.
Inzet Aedes, ActiZ en het Kenniscentrum
De verkenning onderstreept en stuurt de inzet van Aedes, ActiZ en het Kenniscentrum. ActiZ is in overleg met het ministerie van VWS en de zorgkantoren over het AWBZ-inkoopbeleid. Aedes en ActiZ hebben beiden als speerpunt een aanpassing van het woningwaarderingstelsel.
Het Kenniscentrum biedt ondersteuning via het dossier Scheiden Wonen Zorg. Daar treft u antwoorden op de meestgestelde vragen rond rekenmodellen, vergoeding van kosten, voorbeeld-huurovereenkomsten, tools en praktijkvoorbeelden. U kunt zich ook abonneren op de speciale nieuwsbrief of bijeenkomsten over scheiden wonen zorg bijwonen. De eerstvolgende is de 'Inspiratiedag Scheiden Wonen Zorg' op 10 september. Bestuurders kunnen zich ook aanmelden voor de bijeenkomst 'Lokaal maatwerk in wonen en zorg' op 11 september. Tot slot kunt u al uw vragen persoonlijk voorleggen aan KCWZ-adviseur Rogier Goes (06-10975826 ).
